11. VIVIENDA ASEQUIBLE

No puede haber justicia en una sociedad en la que algunos viven en la indigencia o en la sombra de ese riesgo, mientras que otros ni siquiera se lo pueden imaginar.

– Jordan Flaherty, Periodista y Organizador Comunitario

Vivimos en un mundo de abundancia sin embargo simultáneamente hay pobreza. Ya no podemos culpar a la hambruna, la guerra, o la falta de progreso tecnológico de la pobreza que sigue siendo una parte inextricable de la experiencia humana. Tampoco podemos culpar por el estado de las cosas solamente a nuestro sistema monetario basado en la deuda. Aunque el dinero compra el poder, sólo puede hacerlo, en un sistema económico en el que la riqueza no puede crearse fácilmente debido a la propiedad y el acaparamiento de tierras. Los seres humanos necesitan la tierra aún más de lo que necesitan el dinero; el monopolio de la tierra -no el monopolio del dinero- es el principal impulsor de la pobreza y la desigualdad. (60) Una vez que entendemos que el problema es la falta de acceso asequible a la tierra, y por lo tanto a la comunidad, entendemos por qué el valor de la tierra tiene que ser compartido.

Los economistas de todo el mundo ya han cimentado gran parte de la bases científicas para la efectividad y validez de las contribuciones de tierras comunitarias. Las personas no familiarizadas con las contribuciones de tierras a menudo se preguntan si estas contribuciones

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elevarán el coste de la vivienda. Sin embargo, como veremos en el este capítulo, la tierra en realidad se hace más asequible, porque la tierra ya no será acaparada. Y puesto que los ingresos de las contribuciones de tierra disminuirán o incluso eliminarán la necesidad de los impuestos convencionales, los bienes y servicios se convertirán en mucho más asequibles. El resultado final es que los propietarios son propensos a incurrir en ahorro neto debido a la disminución o eliminación de los impuestos y el coste de la vida considerablemente más bajo.

Las contribuciones de tierras comunitarias sólo son una carga para los propietarios que no ponen la tierra a servir a un uso eficiente. Los inquilinos no son afectados porque los inquilinos ya pagan por los beneficios que reciben de las comunidades en las que están viviendo, excepto que están pagando a sus propietarios en lugar de a su comunidades. En otras palabras, dado que los inquilinos ya pagan contribuciones de tierras a los dueños de las propiedades, las contribuciones de tierras ya están incluidas en los beneficios de los terratenientes si estos alquilan sus propiedades; si los propietarios tratan de cobrar  contribuciones de tierras comunitarias a sus arrendatarios, y por tanto cobrar a los inquilinos dos veces por los beneficios que los inquilinos reciben de la comunidad, van a encontrarse con que el mercado de alquiler de propiedades simplemente proveerá al inquilino con otro dueño de propiedad que esté dispuesto a aceptar menos beneficio. (61)

Sin embargo, las contribuciones de tierras comunitarias proveen un gana-gana para todos, ya que los promotores inmobiliarios pueden todavía obtener beneficios a partir del valor de las casa que proporcionan; ellos simplemente no podrán seguir aprovechándose de la tierra más. Y debido a que las contribuciones de tierras comunitarias llevarán a

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un aumento general de la riqueza para la sociedad al tiempo que evitan un mayor aumento del coste de vida, la contribuciones de tierra comunitaria serán muy beneficiosas para los inquilinos también.

Nuestras leyes y prácticas actuales no son compatibles con el sueño de la persona promedio de acceder a una vivienda asequible. Mientras tanto, propietarios con hipotecas caras están agobiados por sus deudas; nuestro sistema actual no les permite vender sus casas fácilmente y alquilar en su lugar. Políticas económica fallidas tendientes a fomentar la propiedad- y con ello la propiedad de la tierra- están podridas en su núcleo debido a que están construidas sobre el supuesto de que la tierra debe ser poseída y lucrarse con ella. Como resultado, estas políticas nos preparan para que tengamos en cuenta el interés propio a corto plazo a expensas de intereses comunes y, por tanto, a expensas de nuestra propio interés a largo plazo.

Una forma de que las comunidades puedan crear viviendas asequibles es que las comunidades locales adopten los derechos de uso del suelo. Para llevar a cabo una transición hacia un modelo de este tipo, ya sea los gobiernos locales o fideicomisos de tierras comunitarias proporcionarían financiamiento para los compradores de vivienda, que entonces harían contribuciones de tierras en sus propiedades a perpetuidad. En consecuencia, las comunidades podrían obtener un reembolso por los bienes y los servicios que prestan a los propietarios de viviendas, mientras que la compradores de propiedades se tornarían principalmente compradores de vivienda, no compradores de tierras. De esta forma, el precio de los inmuebles puede potencialmente disminuir en un rango de entre el 10 al 70 por ciento, dependiendo de las condiciones del mercado inmobiliario local, y todo el mundo gana.

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Usemos un ejemplo práctico: Si una propiedad se vende por 250,000$, pero tiene una casa en ella valorada en 100.000$, sabemos que el valor de la tierra de la propiedad (o su ubicación) es de 150.000$. En consecuencia, un comprador de vivienda de una propiedad de 250,000$ paga una prima de 150.000$ sólo por el privilegio de vivir en una comunidad determinada. Esa prima, sin embargo, no fluye a los bolsillos de la comunidad en el que esta propiedad se encuentra: son los dueños anteriores así como las instituciones financieras que han proporcionado financiamiento en el camino los que se han embolsado esta prima en su lugar. (62)

Llevemos el ejemplo un poco más lejos: Dos personas, John y Susan, cada uno decide comprar un condominio en esa ubicación por 250.000$. En aras de la simplicidad, vamos a asumir que tanto John como Susan hacen un pago inicial de 50.000$, o el 20 por ciento a la propiedad. Para pagar los 200.000$ restantes, John opta por una hipoteca de treinta años a una tasa de interés del 5 por ciento, mientras que Susan opta por un derecho de uso de tierra . Su comunidad local, con el fin de promover la vivienda asequible, proporciona a Susan 120.000$ en efectivo para el pago del valor de ubicación de la propiedad, así como una hipoteca de treinta años a una tasa de interés del 5 por ciento para el resto de los 80,000$ a cambio de emitirle a Susan un derecho de uso de tierra. (63)

Tan pronto como Susan compra la propiedad- ahora atada a un derecho de uso de tierra- el precio de venta de la propiedad disminuye significativamente, porque quien posea esta propiedad a partir de ahora estará para siempre obligado a hacer una contribución de tierra comunitaria

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basada en el valor de la ubicación de esta propiedad. Así, mientras el condominio de John sigue teniendo un precio de 250.000$ , el condominio de Susan ahora tiene un precio de tan sólo 140.000$, ¡una reducción del 44 por ciento! (64) Mientras tanto, John paga un total de 1.036$ al mes en intereses hipotecarios e impuestos a la propiedad durante el primer año; Susan, sin embargo, sólo paga un total de $ 731 al mes en intereses hipotecarios y aportaciones de tierras.

Echemos un vistazo al flujo de dinero para los próximos diez años. Siempre que la tierra se compra y se vende, tres grupos de interés se posicionan automáticamente por una porción de los ingresos que que genera el valor de la tierra: la comunidad, el dueño de la propiedad, y la instituciones que financian la propiedad. Cuando la tierra aumenta en valor, estos aumentos siempre se distribuyen entre esos tres grupos de interés, dependiendo de cómo el valor de la tierra se divide.

Suponiendo una tasa promedio de crecimiento del valor de la tierra del 2 por ciento al año y una tasa de interés general del 3 por ciento,  un condominio de 250,000$ sin derecho de uso de tierra costará 283.000$ en diez años. Una propiedad igual ligada al derecho de uso de tierra, sin embargo, tendrá todavía un precio de 149,000$ , incluso después de diez años. Las ventajas para los futuros compradores de vivienda se hacen evidentes inmediatamente: Con precios inmobiliarios una vez más asequibles, los nuevos propietarios pueden usar su dinero en otros menesteres en su lugar. Mientras tanto, las contribuciones de tierra para esta propiedad se han aumentado de 400$ al mes a alrededor de 478$ al mes (las contribuciones de tierras comunitarias, tienden a aumentar en general con el tiempo cuanto más crece una ciudad) (65)

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John paga un total de 897$ al mes en intereses hipotecarios e impuestos de propiedad durante el décimo año, mientras que Susan paga los intereses hipotecarios combinado con la contribución de la tierra pagos por un total de 753$ al mes (ver Tabla 11-1).

                            TABLA 11- 1: COSTO MENSUAL DE VIDA                           COMPARACIÓN DE LA DÉCIMO AÑO

Table 12-1 ESPEn el caso de John el banco tomará la parte grande del valor de la tierra a través de los pagos de intereses hipotecarios. Con el derecho de uso del suelo, por su parte, a la comunidad le irá mucho mejor: Los ingresos recaudados en nombre de la comunidad durante esos diez años viene a ser alrededor de 53.000$ , más del doble de 25.000$ , que es lo que la comunidad hubiese recaudado de otra forma mediante los impuestos de propiedad convencionales (ver Tabla 11-2).

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TABLE 11- 2: TOTAL EXPENSES DURING TEN YEARS

Table 12-2 ESPPara que nuestro modelo de contribución de tierra sea completo, tenemos que considerar dos aspectos más en nuestra discusión de vivienda asequible. En primer lugar, tenemos que reducir al mínimo la desigualdad entre los inquilinos y los propietarios de tierras, y en segundo lugar, tenemos que proporcionar a los sin-tierra  y sin-techo,  acceso garantizado a la tierra.

Actualmente, los propietarios pueden beneficiarse de la tierra, mientras que los inquilinos no pueden. Debido a que los inquilinos no son capaces de sacar provecho de la tierra, por lo general terminan siendo expulsados mediante la gentrificación cuando las rentas aumentan. Por desgracia, en nuestro modelo económico actual hay pocas cosas que las comunidades puedan hacer para implementar control del alquiler  en su intento de evitar que las rentas aumenten; rentas más altas son un subproducto natural del aumento de la riqueza de un área determinada. Debido a que esta afluencia de riqueza es embolsada por los dueños e instituciones financieras y no se comparte con todos los residentes, el control de alquileres a menudo parece como la opción menos mala en la lucha contra la gentrificación. [nota del traductor: Gentrificación (del inglés, gentrification) es un proceso de transformación urbana en el que la población original de un sector o barrio deteriorado y paupérrimo es progresivamente desplazada por otra de un mayor nivel adquisitivo a la vez que se renueva.] Pero el control de alquileres viene con una serie de efectos secundarios negativos, como la escasez de vivienda y

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la bajada de la calidad de las viviendas, y no sirve a la comunidad a largo plazo. (66)

Lo que se necesita es un mecanismo totalmente nuevo por el que las rentas más altas se comparten con todos los residentes propietarios e inquilinos por igual. Una forma eficaz de hacerlo es a través de la emisión de una Renta Básica Universal parcial a todos los residentes, financiada enteramente de las contribuciones de tierra comunitaria. Una Renta Básica Universal, sólo cuando es exclusivamente derivada de las contribuciones de tierras comunitarias, tiene el efecto de impedir la gentrificación: Cuando los inquilinos reciben una Renta Básica Universal, son capaces de pagar las rentas más altas que pagan a sus propietarios, quienes a su vez tienen que pagar más dinero a su comunidad local y ofrecer mejores servicios a sus inquilinos. La comunidad, a su vez, comparte ese valor agregado de los ingresos con toda los miembros de la comunidad – y todo el mundo gana.

Tener uno su propia casa  puede aliviar tremendamente la propia mente de una manera que pocas cosas en la vida pueden; los vagabundos a menudo son dolorosamente conscientes de esta realidad porque carecen de seguridad psicológica. Mientras que algunas personas tienden a creer que las personas sin hogar son o perezoso o mentalmente incapaces de ganar el dinero suficiente para pagar un lugar donde vivir, pocas personas consideran el principio de que la tierra tiene que ser compartida con todo los seres humanos-, independientemente de si una persona contribuye a la sociedad o no. Esto se debe a que ningún ser humano ha creado la tierra; por lo tanto, ningún ser humano tiene un derecho justificable a marginar a otra persona de la tierra. Además, todos nosotros necesitamos de la tierra, al igual que necesitamos aire para respirar.

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Puesto que cada uno tiene un derecho fundamental a la tierra, es deber de la sociedad proporcionar un nivel mínimo de acceso a la tierra a todos  sus miembros gratuitamente. Se puede alcanzar esto para propietarios e inquilinos poniendo a su disposición una Renta Básica Universal; las personas sin hogar, sin embargo, deben también tener la opción de  vivienda pública libre (el coste de las cuales se puede deducir de su porción de Renta Básica Universal) para que puedan tener alojamiento sin vivir con el temor de ser desalojados. Proporcionar a los sin techo con vivienda libre también tiene sentido desde una base financiera, ya que el coste de la provisión de viviendas para las personas sin hogar a menudo tiende a ser significativamente menor que los costes sociales reales y las cargas sociales que son creados por los sintecho. (67)

La tierra es un derecho humano universal. Considere lo importante que es para la mente humana tener un suelo al que llamar ¡propio! Pero para que todo el mundo tenga su propio terreno, el valor de la tierra tiene que ser compartido, y la vivienda tiene que ser proporcionada a los que viven en los marginalizados.

La tierra pertenece a la gente, sin embargo, las personas sin hogar no son sólo personas sin hogar: son campesinos sin tierra. Su pobreza no es tanto un reflejo de su incapacidad para proveer suficiente para sí mismos en un sistema económico depredador, sino más bien un reflejo de nuestra ignorancia colectiva. Una vez que nosotros nos demos cuenta de que toda persona tiene derecho a la tierra -y, por tanto, a la vivienda-, y una vez que nos demos cuenta de cómo cosificamos este derecho convirtiendolo en mercancía lista para al mejor postor, se hace evidente la forma en que cada uno de nosotros somos cómplices de la pobreza de los demás. Por ello, depende de todos nosotros hacer nuestra parte en el alivio de la pobreza y

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crear, en palabras de Charles Eisenstein, “el mundo más hermoso que nuestros corazones saben que es posible”.

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